close
تبلیغات در اینترنت
آژانس خبری مسکن

آژانس خبری مسکن

ارتباط از طریق یاهو مسنجر
1
دانلود فایل مهرفا
2
میهن سل
3
محل تبلیغات شما

عضویت درخبرنامه

تبلیغات شما

برگ گرافیک

مسکن قسطی شامل تمام مردم می‌شود
بازديد : 35

محمد حسن مرادی در گفت‌وگویی با بیان اینکه در بحث وام 160 میلیون تومانی به سود دهی صندوق پس‌انداز یکم فکر نمی‌کنیم، اظهار داشت: در 10سال گذشته صندوق مسکن از اولویت بانک خارج شد و تکلیف داشتیم که صندوق پس‌انداز یکم را غیر‌فعال کنیم چراکه این صندوق برای بانک زیان‌ده بود و باعث می‌شد بانک کسری منابع داشته باشد و منابع خود را باید از بانک مرکزی با نرخ جریمه تامین می‌کرد.وی با بیان اینکه اقساط آن نباید بیشتر از 3 میلیون تومان شود، ادامه داد: حداکثر بازپرداخت اقساط در این طرح ۵۰ ماه است.

مرادی با بیان اینکه فروش اقساطی مسکن مهر طرح بانک مسکن بود که یک ماه قبل از اینکه انبوه‌سازان این طرح را رسانه‌ای کنند بانک مسکن طرح مسکن قسطی را کلید زده بود، گفت: خدمات طرح مسکن قسطی تنها به انبوه‌سازان ارائه نمی‌شود و مخاطب این طرح تمام مردم هستند البته شاید اجرای این طرح را با انبوه‌سازان شروع کنیم تا بازخورد و نتایج آن مشخص شود اما به طور قطع امکان ارائه خدمات به تمام مردم وجود دارد.

وی با بیان اینکه طرح مسکن قسطی از هفته آینده اجرایی می‌شود، تاکید کرد: دستورالعمل طرح مسکن قسطی اجرایی شده و البته انبوه‌سازان هم می‌توانند مخاطب این طرح باشند و با بانک مسکن همکاری داشته باشند.


موضوع: اخبار مسکن,اخبار اقتصادی,

خطر انحراف متراژ در ساخت‌وساز
بازديد : 31

برنامه‌هایی که هفته گذشته از کانال افزایش سقف وام ساخت، برای تحریک سرمایه‌گذاران ساختمانی به شروع پروژه‌های جدید در نظام بانکی به اجرا گذاشته شد، اگرچه انگیزه سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک و میانی را بیشتر از شهرهای بزرگ، افزایش می‌دهد اما «متفاوت از خواسته مصرفی بازار مسکن و حتی مغایر با برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی»، به جای آنکه بازار ساخت‌وساز را در جهت همسو با نیاز غالب در بازار تقاضا، تحریک کند، احتمال دارد به عرضه آپارتمان‌هایی با «کمترین سازگاری در متراژ» به لحاظ قدرت مالی خریداران مسکن، منجر شود. به گزارش دنیای اقتصاد ، بررسی‌هایی که با وزن‌کشی وام ساخت مسکن در 31 استان کشور بر اساس متوسط هزینه احداث بنای مسکونی و سقف ریالی تسهیلات در هر استان انجام شده است، نشان می‌دهد: وام‌های تازه مصوب «ساخت مسکن» که از ابتدای امسال پرداخت آنها به سازنده‌ها در قالب «تسهیلات بدون سپرده و زود دسترس» آغاز شده است، مسیر ساخت‌وسازهای مسکونی در مناطق شهری به‌خصوص در تهران و 6 کلان شهر دیگر را همچون روال غلط گذشته، به سمت عرضه آپارتمان‌های متراژ بزرگ و غیرمصرفی سوق می‌دهد.

تسهیلات جدید ساخت، با سقف‌های 130میلیون تومان در تهران و 6 کلانشهر دیگر، 110 میلیون در شهرهای بزرگ و 90 میلیون تومان در شهرهای کوچک پرداخت می‌شود که با احتساب پراکندگی شهرهای با جمعیت مختلف در هر استان، در کل کشور این وام‌ها با میانگین 100 میلیون تومان در اختیار سازنده‌های مسکن قرار خواهد گرفت. از آنجا که میانگین هزینه احداث آپارتمان‌های جدید در کل کشور، طبق آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی، مترمربعی 878 هزار تومان است، با متوسط سقف تسهیلات، عملا منابع مالی ساخت 114 متر مربع بنای مسکونی از طریق این وام‌ها برای سازنده‌ها تامین می‌شود. با توجه به اینکه، سقف تسهیلات ساخت مسکن، معادل حداکثر 80 درصد مساحت یک واحد مسکونی را شامل می‌شود، سازنده‌ها با این وام‌ها قادر خواهند شد تنها با تامین 20 درصد باقی مانده هزینه ساخت –صرف‌نظر از قیمت زمین- نسبت به ساخت مجتمع‌های مسکونی با مساحت 142 مترمربع برای هر واحد آپارتمان، اقدام کنند.

همچنین وام‌های جدید ساخت مسکن در تهران، از احداث آپارتمان‌های 125 متری پشتیبانی می‌کند و در سایر شهرهای بزرگ که در حال حاضر همانند پایتخت با حجم قابل‌توجهی از خانه‌های لوکس فروش نرفته دست به گریبان هستند، سقف تسهیلات بدون سپرده، به‌راحتی امکان ساخت واحدهای مسکونی 160 تا 200 مترمربع را برای سازنده‌ها فراهم می‌آورد. این نوع عرضه با توجه به تجربه رونق ساختمانی سال‌های 90 تا 92، در نهایت باعث خواهد شد حجم قابل‌توجهی ساخت‌وساز مسکونی بزرگ مقیاس (به لحاظ مساحت آپارتمان‌ها) در شهرها شکل بگیرد و حوزه ساخت رونق پیدا کند، اما چون سمت تقاضای مصرفی تحت‌تاثیر ساختار تسهیلات جدید خرید مسکن و قدرت مالی محدود، با کمبود آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ روبه‌رو خواهد شد، در نتیجه برنامه بلندمدت رونق مسکن به شکست خواهد انجامید.

طی دو سال اخیر بازار عرضه مسکن در ظاهر، شاهد انبوه آپارتمان‌های نوساز قابل فروش بود اما از آنجا که عمده این ساختمان‌ها با متراژ به مراتب بزرگ‌تر از مساحت مطلوب تقاضای مصرفی احداث شدند، این شکاف بین مساحت عرضه و قدرت خرید تقاضا، مانع از انجام معاملات مصرفی و در نتیجه باعث انباشت نوسازها در بازار شد. تبعات این بن‌بست در فروش ساختمان‌های جدید طی سال‌های 93 و 94، از یکسو به رکود معاملات مسکن و از سوی دیگر به افت شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تحت‌تاثیر حبس دارایی مالی سرمایه‌گذاران در ساختمان‌های فاقدمشتری شد.  در شهر تهران طی یک سال اخیر، فقط 17 درصد معاملات خرید مسکن به فروش آپارتمان‌های بالای 125 مترمربع منجر شد و 80 درصد آپارتمان‌های خریداری شده در این فاصله زمانی، مساحتی کمتر از 120مترمربع داشتند. در حال حاضر طبق آمارهای رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، ‏ کانون تقاضای مصرفی در بازار خرید املاک مسکونی شهر تهران، در بازار آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 80 متر مربع، متمرکز است، درحالی‌که سهم این واحدها از کل ساخت‌وسازهای دست‌کم طی سه چهار سال اخیر در پایتخت، کمتر از 7 درصد بوده است!

همچنین در کل کشور، ‏ متوسط مساحت واحدهای مسکونی نوساز از 124 متر مربع در سال 85 به 141 متر مربع در سال 94 افزایش پیدا کرده و بزرگ‌سازی در این مدت با شیب تند، شدت گرفته است اما طی این سال‌ها، سقف وام خرید مسکن نه‌تنها در غالب سال‌ها زیاد نشد، بلکه در حال حاضر با احتساب میانگین 80 میلیونی سقف وام خرید در کشور و متوسط قیمت 2 میلیون تومانی هر متر بنای مسکونی، تقاضای مصرفی تنها قادر به خرید 40 متر مربع از مساحت یک آپارتمان از طریق وام بدون سپرده است.

قدرت خرید 40 متری «وام مسکن» در مقایسه با قدرت احداث 142 متری «وام ساخت» طی سال جاری می‌تواند منجر به تشدید شکاف موجود بین متراژ ساخت‌وساز و مساحت مطلوب متقاضیان شود. روز گذشته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در واکنش به آنچه کارشناسان «خطر بزرگ‌تر شدن انحراف متراژ ساخت‌وسازهای مسکونی» عنوان می‌کنند، گفت: سیستم بانکی و بانک عامل پرداخت کننده وام‌های جدید ساخت مسکن، می‌تواند متناسب با الگوی خرید مسکن و گرایش غالب متقاضیان به متراژ‌های پرطرفدار، یکسری مشوق از کانال تسهیلات جدید برای ساخت آپارتمان‌های کوچک متراژ اعمال کند. حامد مظاهریان در این‌باره افزود: یک مدل تشویق سازنده‌ها به احداث آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع به‌خصوص در تهران، تعیین نرخ سود شناور برای تسهیلات و همچنین تعریف طول بازپرداخت متفاوت می‌تواند باشد به این صورت که سازنده‌های کوچک متراژ مشمول سود کمتر و طول بازپرداخت بیشتر شوند.

مظاهریان با یادآوری برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در طرح جامع مسکن برای تنظیم رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی متناسب با الگوی تقاضا، تاکید کرد: در افق طرح جامع که سال 1405 تعریف شده است، میانگین مساحت آپارتمان‌های مسکونی جدید باید به 90 متر مربع برسد، بنابراین میانگین مساحت کنونی ساخت‌وسازها که بالای 140 متر مربع است، هیچ تطابقی با «مساحت هدف» که از روی نیازسنجی تعیین شده است، ندارد. با این حال بازنگری در سقف تسهیلات ساخت مسکن به نفع شهرهای میانی و کوچک، طی چند روز اخیر، حوزه فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی را به فاز تازه‌ای از بازار ساخت‌وساز هدایت کرد.  چند روز پس از اعلام افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن، کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز اعلام کردند: افزایش سقف وام ساخت‌وساز به عنوان نسخه مکمل خروج از رکود پس از افزایش تسهیلات خرید مسکن که در اسفند ماه تصویب شد می‌تواند اثر ویژه‌ای در بازار مسکن به همراه داشته باشد.

در شرایطی که طی چند ماه گذشته همزمان با بروز اولین نشانه‌های پیش رونق در بازار معاملات خرید آپارتمان، کارشناسان و تحلیلگران مسکن معتقد بودند رکود در بازار ساخت‌وساز به قدری عمیق است که احتمال شروع دوره رونق در این بخش با تاخیر حداقل 6 ماه تا یکساله نسبت به بازار خرید مسکن خواهد بود، بازنگری در سقف تسهیلات ساخت، سناریوی تازه‌ای را پیش روی فعالان ساختمانی قرار داده است. هرچند از اوایل نیمه دوم سال گذشته سقوط آزاد حجم ساخت مسکن به صفر رسید و از آن زمان روند رشد منفی ساخت‌وساز متوقف شد، هم‌اکنون کارشناسان معتقدند افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن می‌تواند کمک موثری برای حرکت فعالیت‌های ساختمانی در مسیر رشد مثبت و خروج از رکود ساختمانی باشد. با این حال، همزمان با توقف سقوط آزاد ساخت مسکن در اوایل نیمه دوم سال گذشته، بازار ساخت‌وساز شاهد بازگشت تعداد محسوسی از سازندگان و انبوه‌سازان به عرصه ساخت مسکن پس از دست کم یک دوره یکساله رکود عمیق ساختمانی بود.

طوری که به گفته انبوه‌سازان تهرانی تکان اندکی که به‌عنوان نشانه‌های اولیه حرکت بازار مسکن در مسیر رونق به واسطه افزایش نسبی حجم معاملات خرید ملک در پایتخت و سپس سایر شهرهای کشور از زمستان سال گذشته اتفاق افتاد، دلیل عمده تمایل برخی سازندگان به شروع پروژه‌های جدید ساختمانی در سال گذشته است. با این حال، بازنگری در سقف تسهیلات ساخت مسکن همزمان با این روند، سناریوی بازگشت تعداد بیشتری از سازندگان و تسریع حرکت فعالیت‌های ساختمانی در مسیر رونق را طی روزهای اخیر پیش روی فعالان ساختمانی و کارشناسان مسکن قرار داده است. طوری‌که به اعتقاد کارشناسان، افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن به عنوان مکمل حرکت بازار مسکن به سمت رونق در کنار افزایش وام خرید می‌تواند دو ابزار نسبتا قدرتمند برای رساندن بازار مسکن به دوره رونق باشد.

پوشش 114 متری وام ساخت در کشور
 بازنگری در رقم تسهیلات ساخت‌وساز امکانات جدید و متنوعی را برای سازندگان در نقاط مختلف کشور ایجاد خواهد کرد. طوری‌که هم‌اکنون سازندگان از گزینه‌های مکانی بیشتری برای ساخت‌وساز با تکیه بر سهم بیشتر وام در شهرهای میانی و نقاط شهری کوچک برخوردارند. محاسبات از سهم تسهیلات جدید ساخت مسکن در کل کشور نشان می‌دهد، افزایش سقف تسهیلات ساخت هم‌اکنون به‌طور متوسط هزینه احداث 114 مترمربع از یک واحد مسکونی (بدون احتساب قیمت زمین) را پوشش می‌دهد. مطابق آخرین آمارهای رسمی، در حال حاضر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی (بدون احتساب قیمت زمین) در کل مناطق شهری کشور (کلان‌شهرها، شهرهای میانی و نقاط شهری کوچک) حدود 878 هزار تومان است.

این در حالی است که سقف جدید تسهیلات ساخت مسکن مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار برای کلان‌شهرها 130 میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر، 110 میلیون و شهرهای کوچک و سایر مناطق شهری 90 میلیون تومان است. با محاسبه میانگین این سه سقف تعیین شده، متوسط وام ساخت مسکن در استان‌هایی که مرکز آنها یکی از 6 کلان‌شهر تهران، مشهد، اصفهان، شیراز، اهواز، کرج، است، 110 میلیون تومان و در سایر استان‌ها 100 میلیون تومان در نظر گرفته شده است. بنابراین با در نظر گرفتن اینکه هم‌اکنون میانگین قیمت ساخت مسکن در کل مناطق شهری کشور حدود 878 هزار تومان، به عنوان هزینه احداث یک مترمربع بنا (بدون احتساب قیمت زمین) است، متوسط وام ساخت مسکن – 100 میلیون تومان – هزینه ساخت 114 مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.

تسهیلات به نفع شهرهای میانی و کوچک
تسهیلات جدید ساخت مسکن در شرایطی برای افزایش توان ساخت مسکن در کشور طی چند روز گذشته تصویب شد که محاسبات آماری از سهم وام جدید در متراژ ساخت مسکن در نقاط مختلف شهری نشان می‌دهد محرک ساخت‌وساز در شهرهای کوچک و میانی قوی‌تر از شهرهای بزرگ است. حدود دو هفته قبل، وزیر راه وشهرسازی از سیاست جدید این وزارتخانه برای حمایت از ساخت و بهسازی مسکن در شهرهای میانی خبر داد. براساس آنچه عباس آخوندی اعلام کرد، سیاست توسعه شهرهای میانی و کوچک به‌منظور جلوگیری از مهاجرت فرستی این شهرها و کاستن از بار جمعیتی کلان‌شهرها هم‌اکنون جزو اولویت‌های کاری دولت است. در این راستا تعیین سقف وام ساخت مسکن براساس 4 گروه شهری اعم از کلان‌شهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر، جزیره‌های کیش و قشم و سایر نقاط شهری حکایت از بیشتر بودن قدرت وام در شهرهای کم جمعیت دارد.

سهم تسهیلات جدید ساخت مسکن مطابق با برآوردهای صورت گرفته در شهرهای کوچک پوشش بیشتری از هزینه احداث واحد مسکونی را در بر می‌گیرد. میانگین سهم کشوری وام جدید ساخت‌وساز در برخی استان‌ها که فاقد شهرهای بزرگ هستند تا بیش از 170 مترمربع هزینه ساخت بنا را پوشش می‌دهد. به عنوان مثال، تسهیلات جدید ساخت مسکن در استان‌های ایلام، خراسان شمالی و اردبیل با پوشش هزینه‌ای بیش از 170 مترمربع احداث بنای مسکونی، قدرتمندترین وام ساخت در کل کشور محسوب می‌شود. این پدیده به عنوان نوعی دافعه می‌تواند بخشی از ساخت‌وسازها و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در شهر و استان تهران را به سمت سایر استان‌ها و شهرهای میانی هدایت کند و به تعادل‌بخشی جمعیت در سطح شهرها منجر شود.

خواسته سازنده‌ها از وام جدید
با وجود این، سازندگان مسکن معتقدند به نظر می‌رسد تعیین نرخ سود مشارکتی – در حال حاضر 22 درصد – برای تسهیلات جدید ساخت‌وساز یکی از عوامل کاهش استقبال سازندگان از این تسهیلات برای شروع پروژه‌های جدید باشد. به اعتقاد سازندگان در صورتی که این نرخ سود به صورت یارانه‌ای و کمتر از میزان تعیین شده در نظر گرفته می‌شد، به‌طور قطع اثرگذاری بیشتری به واسطه افزایش استقبال سازندگان از تسهیلات جدید ساخت مسکن در بر داشت.

ناهمخوانی تسهیلات با جهت تقاضا
به اعتقاد کارشناسان، سازندگان مسکن برای استفاده موثر از این تسهیلات باید به سمت ساخت واحدهایی بروند که هم‌اکنون عمده تقاضای انباشته در بازار مسکن مربوط به کمبود این واحدها است. در واقع هدایت تسهیلات جدید به حوزه ساخت‌وساز از سوی سازندگان باید به گونه‌ای برنامه‌ریزی شود که این تسهیلات صرفا در بخش عمده‌ای از بازار که انباشت تقاضا دارد، یعنی بازار تقاضای مسکن مصرفی به‌کار گرفته شود. مطابق با آخرین آمارهای ارائه شده از سوی مسوولان مسکن هم‌اکنون حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که عمدتا واحدهای لوکس و گران‌قیمت واقع در کلان‌شهرها هستند.

با توجه به اینکه عمده گرایش سازندگان مسکن طی سال‌های اخیر به ساخت واحدهای بزرگ متراژ و لوکس بوده که بر خلاف واحدهای مصرفی سهم اندکی از بازار تقاضا را به خود اختصاص می‌دهد، سازندگان باید فعالیت خود را برای ساخت‌وسازهای جدید به سمتی هدایت کنند که از رسوب مجدد سرمایه‌ها در آپارتمان‌های گران‌قیمت و فاقد تقاضای موثر جلوگیری شود. به این علت که هم‌اکنون به‌دلیل اشباع بازار واحدهای گران‌قیمت و لوکس از یک طرف و کمبود قابل توجه واحدهای مصرفی، کوچک متراژ و میان متراژ از سوی دیگر، ظرفیت‌های موجود در بازار ساخت و فروش مسکن درست متضاد آن چیزی است که طی سال‌های اخیر تجربه شد. مطابق با آمارهای رسمی، طی سال‌های اخیر در بازار مسکن شهر تهران، درحالی‌که 60 درصد معاملات خرید مسکن ناشی از تقاضای موثر مصرفی مربوط به آپارتمان‌های زیر 80 مترمربع بوده است، 93‌درصد از ساخت‌وسازها به احداث آپارتمان‌های با مساحت بیش از 80 مترمربع اختصاص داشته است. به این معنا که تنها 7 درصد از سهم کل ساخت‌وسازهای تهران در پاسخ به نیازهای مصرفی انجام شده است. این در حالی است که متوسط مساحت واحدهای مسکونی نوساز در شهر تهران، معادل 129 مترمربع بوده است که این میانگین نسبت به سال 90 معادل 6 درصد و در مقایسه با سال 85، معادل 14 درصد افزایش پیدا کرده است.

به این معنا که در شرایطی که بازار مصرفی تقاضای مسکن طی سال‌های اخیر گرایش به واحدهای مسکونی کوچک متراژ – عمدتا زیر 80 مترمربع – داشته است، ساخت‌وسازها در جهتی کاملا مخالف به سمت احداث واحدهای بزرگ متراژ و گران‌قیمت سوق پیدا کرده است. همین اتفاق در آمارهای رسمی مربوط به متراژ ساخت مسکن در کل کشور هم صادق است. براساس این آمارها، سهم واحدهای مسکونی کمتر از 75 مترمربع از 13 درصد در سال 85 به تنها 3 درصد در سال 92 کاهش پیدا کرده است که گویای فاصله گرفتن هر چه بیشتر بازار عرضه از بازار تقاضا و از بین رفتن تناسب بین این دو است. این در حالی است که مراجع رسمی آماری، میانگین مساحت واحدهای مسکونی در کل کشور در سال 93 را معادل 149 مترمربع گزارش داده‌اند. کارشناسان مسکن معتقدند، هم‌اکنون که سقف تسهیلات ساخت مسکن افزایش یافته و رویکردهای غالب در بازار مسکن به سمت خروج از رکود و افزایش پاسخگویی به نیازهای مصرفی خانوارها در تامین واحدهای مسکونی است، استفاده از سرمایه‌های ناشی از تسهیلات از سوی سازندگان باید به گونه‌ای باشد که وام‌های ساخت تنها در بخش مسکن مصرفی و در متراژهای مربوط به نیاز مصرفی خانوارها هزینه شود.

 


موضوع: قوانین آپارتمان نشینی,اخبار اقتصادی,

جزییات شرایط فروش اقساطی مسکن
بازديد : 35

ابوالقاسم رحیمی انارکی با اشاره به حضور تمامی انبوه‌سازان در این طرح، گفت: کلیه اعضای کانون سراسری انبوه‌سازان می‌توانند با مراجعه به شعب مرکزی کلیه استان‌ها و در تهران شش شعب اصلی خواستار خدمات تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن شوند.

وی ادامه داد: فروشنده‌ها و کسانی که می‌خواهند مسکن خود را اقساطی به فروش برسانند پس از موافقت و رسیدن به توافق با خریداران و اخذ مبلغی به‌صورت نقد، مابقی را به‌صورت اقساط از خریداران دریافت کنند، بنابراین بانک مسکن پس از اخذ مجوز فروش اقساطی از بانک مرکزی که چند هفته پیش صورت گرفته، این طرح را از هفته آینده اجرایی می‌کند.

انارکی با اشاره به اینکه میزان تعهدی که بانک مسکن می‌پذیرد ۵۰درصد ارزش کارشناسی ملک مشروط به اینکه سقف بدهی بیش از ۱۵۰میلیون تومان بیشتر نشود یا اقساط آن از ۳میلیون تومان بیشتر نشود، تصریح کرد: پس از طی این مراحل و تایید آن توسط بانک قرارداد سه‌جانبه‌ای میان بانک‌مسکن، فروشنده یا انبوه‌ساز و پیش‌خریدار به امضا می‌رسد و واحد مسکونی به‌صورت قسطی به خریدار آن به فروش خواهد رسید، اما در این بین اگر خریداران اقساط خود را پرداخت نکنند، بانک تعهدی در قبال این افراد ندارد.

عضو هیات‌مدیره بانک مسکن افزود: حداکثر بازپرداخت اقساط در این طرح ۵۰ ماه است و باید دارای پلاک معرفی شده پروانه و پایان کار معتبر باشد و ۱۰ سال از تاریخ پایان کار آن نگذشته باشد.

انارکی با اشاره به اینکه نرخ کارمزد موثری که بانک مسکن بابت این تضمین پرداخت خواهد کرد حداکثر ۲.۳درصد است، گفت: در این روش بانک مسکن تسهیلاتی پرداخت نمی‌کند، بلکه در حقیقت تضمین پرداخت اقساط از سوی خریداران را به عهده خواهد داشت.

عضو هیات‌مدیره بانک مسکن از فعال‌سازی حساب امانی در بانک مسکن خبرداد و گفت: باتوجه به اینکه دغدغه پیش‌خریداران همواره مواردی چون عدم تحویل به موقع مسکن بوده است در این طرح حسابی در نزد بانک از سوی پیش‌خریداران افتتاح می‌شود و پیش‌خریداران براساس پیشرفت فیزیکی واحد مسکونی، مبالغ را به این حساب واریز می‌کنند و بانک مسکن این مبالغ را در اختیار سازنده مسکن و پیش‌فروشنده قرار می‌دهد.

موضوع: پروژه های ساختمانی,

ساخت‌وساز مشارکتی با اهرم «بورس»
بازديد : 39

 این صندوق که در بازار سرمایه تشکیل خواهد شد، با استفاده از اهرم «بورس»، موانع فعلی بر سر راه ساخت‌وسازهای مسکونی در بافت فرسوده را کنار می‌زند و اجازه اجرای برنامه مدنظر رئیس‌جمهور مبنی‌‌بر «نوسازی مشارکتی در زمین حاصل از تخریب املاک کلنگی» را به سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌دهد. به گزارش دنیای اقتصاد ، در حال حاضر «مقاومت اجتماعی» ناشی از عدم تمایل مالکان املاک فرسوده به نوسازی مشارکتی با سازنده از یکسو و همچنین «تنگنای اعتباری» ناشی از ناتوانی بانک‌ها و دولت در پرداخت وام نوسازی کم‌بهره از سوی دیگر، دو عامل بازدارنده ساخت و ساز در بافت فرسوده پایتخت محسوب می‌شود. مالکان بافت فرسوده با نگاه کوتاه‌مدت به موضوع تخریب و نوسازی، به دنبال دریافت پول نقد یا کلید آپارتمان معوض در ازای واگذاری ملک‌شان به سرمایه‌گذار جهت تخریب هستند درحالی‌که در مدل «نوسازی مشارکتی»، واحد معوض در پروسه حداقل دو ساله و بعد از ساخت و تکمیل پروژه، نصیب مالک اولیه می‌شود. علاوه‌بر این چالش، به‌رغم تصویب پرداخت حداقل 100 هزار فقره وام نوسازی با نرخ 10 درصد در سال جاری، تجربه سال‌‌های گذشته عملکرد بانک‌ها نشان می‌دهد طی 6 سال گذشته، فقط 267 هزار فقره وام نوسازی از جانب بانک‌ها پرداخت شده است!

این دو چالش با راه‌اندازی صندوق «سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد بازار زمین» قابل رفع است، به‌طوری‌که با تشکیل این صندوق در بورس، ارزش روز املاک فرسوده به اوراق بهادار تبدیل شده و مالکان در نقش صاحبان اوراق، به عضویت صندوق درمی‌آیند و علاوه‌بر این افراد که تامین‌کننده هزینه زمین پروژه نوسازی هستند، برای تامین هزینه ساخت نیز اوراق یا همان یونیت‌های سرمایه‌گذاری از جانب صندوق در بازار سرمایه منتشر می‌شود و به‌واسطه فروش آنها، منابع مالی جذب پروژه می‌شود. در این صندوق، مالکان بافت فرسوده چنانچه تمایل به خروج از پروژه و دریافت پول از واگذاری ملک داشته باشند، می‌توانند نسبت به فروش اوراق خود در بورس اقدام کنند. بنابراین کل پروژه نوسازی به‌خاطر منافع کوتاه‌مدت یک یا چند مالک، متوقف یا معطل نخواهد شد. در این راستا، کمیته ویژه شناسایی روش نوین تامین مالی بافت فرسوده، راهکار جذب مشارکت بخش خصوصی برای ورود به عرصه نوسازی را «کانال بورسی» معرفی کرد. به دنبال تاکید اخیر حسن روحانی رئیس‌جمهوری برای افزایش سرعت نوسازی بافت فرسوده از طریق یک «مدل مشارکتی» تجربه شده در دنیا، مدیران شهری و دولتی با تشکیل کمیته ویژه برای شناسایی مدل تامین مالی مناسب جهت احیا و نوسازی بافت فرسوده، کانال تامین مالی بورس را پیشنهاد دادند.

این مدل که با استناد به آیین‌نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب سال 89 از سوی مدیران دولتی پیشنهاد شده است مشخصا به صندوق «سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد بازار زمین وساخت» اشاره دارد که مطابق با آن املاک موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاری شده و معادل ارزش ملک فرد به وی اوراقی به نام «واحد سرمایه‌گذاری» ارائه می‌شود. پس از تکمیل پروژه ساخت‌وساز نیز دارندگان اوراق می‌توانند یا اوراق خود را در بورس بفروشند یا آنکه معادل ارزش اوراق خود یک واحد ساختمان حاصل از تخریب و نوسازی ملک اولیه تحویل بگیرند. این روش تامین مالی از یکسو می‌تواند گره تنگنای مالی سرمایه‌گذاران را رفع کند و از سوی دیگر مالکان بافت فرسوده را با یک نوع اطمینان‌خاطر برای حفظ و البته افزایش سرمایه رو به رو خواهد کرد.

مدیران دولتی با ارائه این مدل معتقدند: به‌دلیل آنکه مالکان خانه‌های بافت فرسوده در این مدل نوسازی در تصمیم‌گیری پروسه ساخت مشارکت دارند انگیزه تخریب و نوسازی میان مالکان افزایش پیدا می‌کند. این در حالی است که مدیران و کارشناسان حوزه نوسازی شهر تهران در بدنه شهرداری معتقدند: اگرچه این مدل نوسازی می‌تواند برای بخشی از محدوده بافت فرسوده مناسب باشد، اما در بخش‌هایی از شهر همچون مناطق جنوبی پایتخت که با «فرسودگی حاد» مواجه است ادبیات مدل پیشنهادی نوسازی با روحیه اقتصادی ساکنان بافت فرسوده همخوانی ندارد. به گفته کارشناسان حوزه نوسازی مطابق با تجربه سال‌های گذشته، مالکان بافت فرسوده عمدتا به مدل نوسازی از نوع کوتاه‌مدت گرایش دارند، اما مدل تامین مالی از کانال بورس که در حال حاضر پیشنهاد شده است بلندمدت است که روند اقناع مالکان بافت فرسوده را برای ورود به این حوزه سخت می‌کند.  مطابق با آخرین آمار در حال حاضر 76 هزار هکتار از مساحت کشور بافت فرسوده است که جمعیتی بالغ بر 11 میلیون نفر در آن سکونت دارد. از این رو نوسازی بافت فرسوده (محدوده‌هایی از شهر که دارای سه شرط ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری هستند) یکی از اهداف مهم مسوولان دولتی و شهری طی چند دهه اخیر بوده است. به گونه‌ای که در طرح جامع شهر تهران نیز تاکید شده است که سالانه باید 5 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هکتاری بافت فرسوده پایتخت نوسازی شود.

برای دستیابی به این هدف در سال‌های گذشته طرح‌های متعددی از سوی مدیران شهری و دولتی به حیطه اجرا درآمد. به عنوان مثال سازمان نوسازی شهر تهران در گذشته‌ای نه‌‌چندان دور، در نقش کارفرما چند طرح ساختمانی با ظرفیتی نزدیک به 5 هزار واحد مسکونی در چند منطقه جنوب شهر، در محله‌های فرسوده اجرا و احداث کرد. طرح «فروش ‌متری مسکن» از دیگر مدل‌های اجراشده نوسازی محلات بافت فرسوده در پایتخت بود که اواسط دهه 80 آغاز شد اما اجرایی شدن این طرح‌ها به‌دلیل اشکالاتی که در شیوه اجرای آنها وجود داشت نتوانست به‌طور کامل نوسازی بافت فرسوده را موجب شود. با وجود ارزیابی و اجرای طرح‌های مختلف نوسازی، طی این سال‌ها بافت فرسوده شهر تهران به عنوان شهر پیشرو در نوسازی بافت فرسوده فقط 36 درصد از مساحت 3 هزار و 700 هکتاری آن احیا و بازسازی شده است.

حسن روحانی رئیس‌جمهوری نیز اخیرا با توجه به اهمیت این موضوع، خواستار جذب مشارکت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای نوسازی بافت فرسوده شد. همزمان با این تاکید، در سازمان نوسازی شهر تهران کمیته ویژه‌ای متشکل از مدیران شهری و دولتی برای ارائه مدل جدید تامین مالی در بافت فرسوده جهت جذب مشارکت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تشکیل شد. در این کمیته در ابتدا تفاهم اولیه‌ای میان مدیران شهری و دولتی برای حذف نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن ارزان‌قیمت در محدوده بافت فرسوده انجام شد. مطابق با این تفاهم، نرخ سود تسهیلات 50 میلیون تومانی ساخت برای شهر تهران که تاکنون معادل 20 درصد پیش‌بینی شده بود با یارانه پرداختی از دو طرف دولت و شهرداری حذف خواهد شد. به این معنا که 10 درصد از نرخ سود این تسهیلات از طرف دولت و از محل بودجه، به بانک‌ها یارانه پرداخت می‌شود و 10 درصد دیگر شهرداری از طریق بانک شهر به‌عنوان یارانه نرخ سود به بانک‌ها پرداخت خواهد کرد. البته سهم دولت از بابت یارانه سود سال گذشته تصویب شد، اما سهم شهرداری قرار است به‌زودی تصویب شود. به این ترتیب تسهیلات ساخت مسکن ارزان‌قیمت عملا به وام قرض‌الحسنه برای سازنده‌ها تبدیل خواهد شد. از سوی دیگر مدیران دولتی در این کمیته ویژه با استفاده از تبصره دو ماده 7 قانون حمایت از احیا و نوسازی بافت فرسوده شهری سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان را کلید رفع گره تامین مالی نوسازی بافت فرسوده از طریق بخش خصوصی عنوان کردند.

نقشه راه مدل جدید تامین مالی
سلمان خادم المله، کارشناس اقتصادی در توضیح راهکار پیشنهادی جدید تامین مالی در بافت فرسوده این‌گونه توضیح می‌دهد که پیشنهاد مشخص در این کمیته برای عبور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی از تنگناهای مالی، ایجاد «صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت» است. مشابه صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است. او با استناد به ماده قانونی این موضوع در قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت فرسوده گفت: در آیین‌نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مشخصا به صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد قطعه‌بندی زمین (که ساز و کار بسیار مشابهی با پیشنهاد ارائه شده دارد) برای بخشی از تامین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده اشاره شده است.

او ادامه داد: در صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت، املاک موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاری شده و معادل ارزش ملک فرد (با هدف مشارکت وی در پروژه) به وی اوراقی به نام «واحد سرمایه‌گذاری» داده می‌شود. این اوراق جزو اوراق بهادار قابل معامله بوده و می‌توان آن را به‌عنوان وثیقه نزد بانک گذاشت و اقدام به اخذ وام (مثلا برای تامین ودیعه مسکن مالک بافت فرسوده طی دوره ساخت بافت فرسوده) کرد یا در بازار بورس یا فرابورس آن را فروخت. سپس برای تامین مالی نوسازی آن بافت به عموم مردم، در بازار سرمایه واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را فروخت. خادم‌المله با بیان اینکه مشارکت مالکان در فرآیند تصمیم‌گیری منجر به ایجاد انگیزه در آنها برای تخریب و نوسازی خواهد شد، تصریح کرد: با توجه به سازوکارهای تعریف شده در این صندوق‌ها، دارندگان این اوراق (اعم از ساکنان بافت و عموم سرمایه‌گذاران) در فرآیند ساخت و تصمیماتی که در این صندوق گرفته می شود، حق رای دارند و می‌توانند در چارچوب مقررات اعمال نظر کنند. پس از ساخت پروژه، دارندگان این اوراق یا می‌توانند اوراق خود را در بازار بورس بفروشند یا با تحویل اوراق (به شرط برابر بودن ارزش) یک واحد ساختمانی آماده تحویل بگیرند. او افزود: سرمایه‌گذاری در این اوراق برای هر دو گروه سرمایه‌گذار، هم به دلیل نو‌شدن بافت و افزایش امکانات و هم به دلیل افزایش معمول قیمت زمین در هر سال، با ارزش افزوده اقتصادی همراه خواهد بود. این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: بحث نوسازی بافت‌های فرسوده از مسائل مهم روز و از دغدغه‌های اصلی مدیران شهری و دولتی است. ضمن آنکه تاکید اخیر رئیس‌جمهوری در دیدار با مدیران بنیاد مسکن و تشکیل کارگروه‌های تخصصی در شهرداری تهران، مبنی بر نوسازی بافت‌های فرسوده، نشان‌دهنده سطح اهمیت و توجه به این مقوله مهم است. او اضافه کرد: البته نوسازی بافت‌های فرسوده دارای ابعاد مختلف و بسیار پیچیده‌ای است که هم باید به آثار اجتماعی و فرهنگی آن توجه داشت و هم به مباحث اقتصادی و تامین مالی آن. از این‌رو در این حوزه به نظر می‌رسد امکان کاهش هزینه‌های مربوط به مجوزها و پرداخت وام‌های کم‌بهره یا بدون بهره برای کمک به تامین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده به جذابیت این راهکار برای تامین مالی اضافه می‌کند.

ملاحظه روحیه اقتصادی ساکنان بافت فرسوده
اگرچه مدیران حوزه نوسازی مدل پیشنهادی تامین مالی در بافت فرسوده از کانال بورس را روشی استاندارد و عملیاتی در سایر محدوده‌های شهری می‌دانند اما معتقدند این روش تامین مالی به دلایلی نمی‌تواند در مالکان خانه‌های فرسوده انگیزه ایجاد کند، چراکه این روش تامین مالی در یک پروسه زمانی بلندمدت اتفاق خواهد افتاد که با روحیه اقتصادی مالکان بافت فرسوده سازگاری ندارد. به گفته کارشناسان حوزه نوسازی در محدوده بافت فرسوده (به‌ویژه مناطقی از بافت که دارای فرسودگی حاد هستند و تمرکز مسوولان دولتی و شهری بر نوسازی آنها قرار دارد) با املاک ریزدانه (بعضا کمتر از 30 متر زیربنا) و تعداد زیادی از مالکان روبه‌رو هستیم که در پذیرش مدل‌های جدید نوسازی املاک فرسوده که در یک پروسه زمانی بلندمدت اتفاق می‌افتد تردید دارند. از این رو توجیه کردن تعداد زیادی از مالکان برای مشارکت در صندوق‌های سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت دشوار خواهد بود و نهایتا می‌تواند این مدل را در اجرا با مشکل همراه کند. کارشناسان حوزه نوسازی در مقابل مدل نوسازی دیگری را با استفاده از تجارب بهسازی و نوسازی بین‌المللی پیشنهاد می‌دهند که بر مبنای ایجاد و احیای زیرساخت‌ها، افزایش ظرفیت‌های توسعه اقتصادی و اجتماعی، تجهیز ظرفیت‌های توسعه محلی و نهایتا ایجاد انگیزه توسعه در جامعه محلی قرار دارد. از دیدگاه آنها پنج مشوق برای جذب مشارکت بخش خصوصی برای ورود به حوزه نوسازی بافت فرسوده نیاز است. این مشوق‌ها شامل: تشکیل صندوق‌های ذخیره توسعه شهری در نواحی دارای بافت فرسوده و تامین اعتبار آنها از محل ارزش‌های مازاد پروژه‌های انتفاعی تحت مدیریت نهاد عمومی، معافیت چندساله از مالیات مستقیم فعالیت‌های ساخت و ساز در بافت فرسوده، بهره‌مندی از امکان جابه‌جایی حقوق توسعه بین نواحی دارای بافت فرسوده و نواحی با فعالیت ارزش‌افزای شهری، امکان ارائه تعهد خرید پارکینگ‌های احداثی در بافت فرسوده از محل ذخایر صندوق‌های ذخیره توسعه محلی و تامین اعتبارات لازم جهت بازخرید کاربری‌های غیرانتفاعی خدماتی از محل ذخایر صندوق‌های توسعه محلی است. کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند در صورت تصویب این مشوق می‌توان انتظار داشت بخش گسترده‌تری از عرصه بافت فرسوده با سرعت متناسب‌تری نوسازی شود.


موضوع: اخبار مسکن,

ليست صفحات

تعداد صفحات : 106

[تبادل لگو با ما]

Friends
تمامی حقوق مطالب برای این سایت محفوظ میباشد. قالب طراحی شده توسط: برگ گراف و ترجمه شده توسط : قالب گراف

تصویر ثابت